Vreau sa ma mut!

Asa cum v-am promis, revin cu o mica discutie pe marginea situatiei actuale de pe piata imobiliara, incercand sa desprind factorii care vor influenta tendintele acesteia in viitorul apropiat.
Venind dupa o crestere spectaculoasa de circa doi ani, la inceputul acestui an, din februarie-martie, preturile, in special la imobilele vechi, au inceput sa scada. Carui fapt se datoreaza aceasta schimbare de directie? Va continua scaderea preturilor? Se va regasi ea la un moment dat si in pretul apartamentelor noi? Sunt intrebari al caror raspuns poate ajuta in luarea unei decizii cu privire la realizarea unei investitii cat mai rapid, sau dimpotriva, poate determina un potential cumparator sa mai astepte.
Voi incerca sa enumar cateva dintre cauzele care au influentat si vor contiuna sa infuenteze preturile caselor si apartamentelor in viitorul apropiat, lasandu-va pe voi sa trageti concluziile.

Situatia externa. Desi neglijat de multi, acest factor influenteaza puternic si trendurile de pe piata romaneasca. Criza din Statele Unite, materializata printre altele prin falimentul – in medie – a cate unei institutii bancare in fiecare luna de la inceputul acestui an, a inceput sa se “mute” in prima jumatate a anului si in Europa. Cauza lipsei lichiditatilor de pe piata bancara americana este datorata de un numar tot mai mare de proprietari care nu au mai reusit sa isi achite la timp creditele ipotecare contractate. Astfel, institutiile de credit au trecut la executarea prorietatilor, si respectiv scoaterea acestora la licitatie pentru a-si recupera prejudiciile. Lipsa cumparatorilor intr-o piata in continua cadere a dus la acutizarea crizei, bancile obtinand pentru imobilele executate preturi inferioare creditelor acordate pentru achizitia acestora. Bineinteles, sunt destule situatiile in care nici macar nu se reuseste vanzarea garantiilor, nici chiar la preturi scazute. Acest fapt a dus la lipsa lichiditatilor in sistemul bancar, iar in cele din urma la falimentul mai multor institutii de credit cu o istorie de peste 100 de ani.

Aderarea la Uniunea Europeana. Unul dintre factorii care a dus la saltul bruc al preturilor pana la inceputul acestui an, a fost accederea Romaniei in Uniunea Europeana. Daca urmarim exemplele din jurul nostru, putem constata ca trenduri asemanatoare s-au regasit si in tari precum Ungaria, unde, dupa o crestere inregistrata in perioada post aderare, preturile apartamentelor au inregistrat o scadere, stabilizandu-se ulterior. La ora actuala, un apartament in Budapesta este cu circa 20-25% mai ieftin decat unul similar in Bucuresti. Nu putem miza totusi pe faptul ca vom ajunge neaparat si noi la un nivel asemanator, romanul a fost intotdeauna mai cu mot.

Lipsa cererii. Intr-o piata in cadere numarul cumparatorilor este scazut, acest lucru alimenteaza si mai mult nerabdarea vanzatorilor, materializata printr-o scadere si mai mare a preturilor. Se intra practic intr-un cerc vicios. Acelasi lucru s-a intamplat si in Romania, mai ales in lunile de vara, atunci cand traditional numarul tranzactiilor este scazut datorita perioadei de concedii: neinregistrandu-se tranzactii, preturile solicitate de catre proprietari au continuat sa scada. Asadar raportata scadere a preturilor s-a bazat mai mult pe preturile solicitate de catre vanzatori decat pe preturile de tranzactionare, macar pentru faptul ca numarul de tranzactii inregistrate a fost atat de scazut incat nu poate fi considerat relevant la nivelul intregii piete.

Inasprirea normelor de creditare. Atunci cand s-a ajuns in sfarsit la perioada la care se spera ca piata va incepe din nou sa se miste, a aparut un nou factor de blocaj: anuntata inasprire a normelor de creditare de catre BNR.
Incepand cu luna Ocombrie, venitul pe care bancile il vor lua in calcul la acordarea unui credit este venitul mediu raportat de salariat la fisc in anul anterior, plus o marja de maxim 20%, in cazul in care venitul actual a crescut. Pentru ca Romania este tara oamenilor descurcareti, multi isi aranjau marirea salariului pe cartea de munca inainte de a intentiona sa aplice pentru un credit. Asadar, prin noile norme, BNR va pune capat acestei practici, maririle luate in calcul neputand sa depaseasca cu mai mult de 20% venitul mediu lunar din anul anterior. Acest fapt va duce la scaderea numarului celor care vor avea acces la un credit ipotecar, si deci la o scadere a cererii, care, la randul ei, conform legilor economice, duce la o scadere a preturilor. Pe de alta parte, potentialii cumparatori asteapta aceasta scadere, prin lipsa lor de actiune ducand la randul lor la o scadere a cererii.

Constructia de apartamente noi. Desi in teorie ar determina cresterea ofertei pe piata, trebuie sa analizam acest aspect si prin prisma faptului ca potentialul cumparator al unui apartament din blocurile vechi nu este de regula si un potential client pentru dezvoltatorii imobiliari. Si asta deoarece apartamentele noi au inca preturi nejustificat de mari. De ce spun asta? Pentru ca desi in ofertele publicitare apar chiar si la preturi de “doar” 1,500 de euro metrul patrat, cand constati ca trebuie sa mai adaugi si TVA si sa platesti pe locul de parcare pe care nu ai dreptul sa il refuzi mai mult decat costa masina pe care o conduci… iti cam piere cheful. Oricum, acesta este un subiect pe care intentionez sa il abordez mai pe larg in viitor, asa ca deocamdata ma voi opri aici.

In concluzie: Este greu de spus daca preturile apartamentelor au atins deja nivelul minim sau vor continua sa mai scada. Este imposibil de anticipat cu certidudine daca peste inca 6 luni preturile vor reveni catre nivelul pe care il atingeau la sfarsitul anului trecut. Singurul lucru pe care il putem face este sa urmarim factorii care influenteaza piata, pentru ca piata imobiliara este un organism viu, in continua transformare la fel cum este si piata valutara sau piata energetica. Spre exemplu: in urma cu cateva luni barilul de petrol a atins un nivel istoric de aproape 150 de dolari. Astazi se invarte in jurul valorii de 90 de dolari. Cu un an in urma, era doar in jur de 60. Cursul de schimb Dolar/Euro a cazut de la inceputul anului pana la 1,60 USD/ Euro, revenindu-si doar in ultima luna pana in jurul valorii de 1,40. Toti acesti factori influenteaza intr-o proportie mai mare sau mai redusa si piata imobiliara din Romania. Evolutia lor insa, este imposibil de anticipat cu certitudine, la fel ca si directia in care va evolua pretul unui apartament in Bucuresti.